Многие квартиросъемщики думают, что самостоятельный поиск жилья для аренды предпочтительнее, чем привлечение посредников, которым нужно платить процент от сделки. На самом деле найти жилплощадь самому реально, но для этого требуется осторожность и внимательность. В представленной статье мы подробно расскажем про методы поиска съемного жилья, способы снижения риска встречи недобросовестного контрагента и особенности процедуры.
○ Преимущества и недостатки найма квартиры без посредников.
Съем жилья без привлечения посредников имеет как плюсы, так и минусы. Для принятия окончательного решения нужно подробно изучить все стороны вопросы и взвесить все преимуществ и недостатки подобного метода.
Итак, положительные стороны самостоятельного съема жилья – это возможность:
- Экономии за счет отсутствия дополнительных расходов за посреднические услуги.
- Совместного найма вместе с друзьями и деление размера оплаты.
- Торга с хозяином и снижения оплаты.
Все перечисленные пункты позволяют сэкономить на получении съемного жилья существенную сумму.
При этом главный недостаток данного вида найма – это риск стать жертвой мошенничества. Другие минусы:
- Трудности с поиском походящего жилья.
- Возможность возникновения конфликтов с наймодателем насчет предоставленных во временное пользование вещей.
- Риск внезапного выселения.
- Отсутствие гарантии соблюдения прав квартиросъемщика.
○ Как найти квартиру, которая сдается без посредников.
Найти квартиру самостоятельно можно через:
- Знакомых.
- Интернет, самые популярные сайты для поиска в данном направлении www.avito.ru, www.irr.ru, а также различные соцсети.
- Газеты и журналы, в специальных рубриках.
Также можно самостоятельно расклеить объявления о съеме в пределах интересующего района и ждать звонка от наймодателей. В данном случае желательно размещать объявления на стенах домов или специальных стендах.
○ Как проверить квартиру и собственника.
Перед заключением сделки важно произвести тщательный осмотр квартиры на техническое состояние. Особое внимание нужно уделить состоянию труб и проводки.
Также нужно проверить, есть ли у наймодателя права на заключение сделки:
- Является ли он собственником (предоставление свидетельства о праве, выписки из Росреестра).
- Если нет, есть ли у него правоустанавливающие документы: договор первичной аренды, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство.
Кроме того, нужно проверить следующие документы:
- Паспорт (если наймодателем выступает физлицо).
- Учредительные документы (если жилье сдает в аренду юрлицо).
Также независимо от статуса наймодателя нужно проверить квартиру на наличие долгов по оплате коммунальных услуг (выписка из Росреестра либо управляющей компании).
○ Мошенничество с квартирами.
Съем жилья – одна из наиболее популярных сфер работы мошенников. Поэтому, принимаясь за самостоятельные поиски, следует максимально снизить риск встречи с ними.
Самые распространенные схемы мошенничества:
- Пересдача арендованного жилья. Мошенник снимает квартиру, затем сдает, выдавая себя за собственника при помощи поддельных правоустанавливающих документов. При сдаче в аренду они берут задаток на несколько месяцев и исчезают.
- Такой же вид мошенничества может проворачивать хозяин квартиры. При соглашении он показывает копию свидетельства о праве, мотивируя это тем, что оригинал находится в каком-то органе. Здесь он также требует задаток, после получения которого исчезает.
- Проворачивать махинации может и риэлтерское агентство. К примеру, вам могут предложить купить базу с номерами телефонов потенциальных арендаторов, уточняя, что процент за сделку с вас брать не будут. В итоге список оказывается недействительным, а оплата за него достаточно высокая.
Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, следует максимально осторожно выбирать жилье, соблюдая следующие правила:
- Не доверять вариантам со слишком привлекательными ценами.
- Проверять подлинность предоставленных документов (для этого можно попросить выписку из Росреестра).
- Отдавать деньги за арену исключительно по расписке.
- Составлять договор аренды с приложением акта приема-передачи помещения и описью имущества.
○ Как составить договор?
Заключенный по всем правилам договор выступает гарантией соблюдения прав каждого участника сделки. Поэтому стоит его составлять даже если жилье арендуется без привлечения риэлтора.
Несмотря на то, что установленного образца подобного договора законодательством не предусмотрено, в соглашении должны быть указаны:
- Личные данные сторон сделки.
- Предмет соглашения (признаки недвижимости, позволяющие определить, что именно оно сдается в аренду).
- Размер арендной платы.
- Права и обязанности участников соглашения.
- Ответственность сторон.
- Срок действия соглашения (если данный пункт не уточнить, будет назначен максимальный пятилетний срок действия, согласно ст. 683 ГК РФ).
- Реквизиты участников сделки, их подписи и дата заключения соглашения.
Также к договору необходимо составить такие приложения, как:
- Акт приема-передачи имущества, фиксирующего технического состояние объекта недвижимости в момент заключения соглашения.
- Опись имущества, в котором указаны вещи, передающиеся во временное пользование с указанием их точного количества.
На московском рынке аренды нередки случаи обмана, непонимания между жильцами и хозяевами. Единственный способ избежать проблем — быть вооружённым знаниями о трудностях, которые могут ожидать при поиске и жизни в съёмной квартире.
Махинации с арендой
Предоставление ложной или устаревшей информации о сдаваемых квартирах — один из способов обмана. На рынке работает огромное количество агентств по поиску жилья, и некоторые из них фактически занимаются надувательством. Чаще всего работают они по следующей схеме: за «умеренную» плату агентство предоставляет список с телефонами и адресами квартир. На деле оказывается, что большинство из них либо уже давно сданы, либо не сдаются вовсе. Предъявлять агентству претензии бессмысленно: информация (услуга) предоставлена, деньги никто не вернёт. Отличить такую организацию от агентства недвижимости очень просто: во втором случае цена услуги составляет 100 % от месячной арендной платы и вносится только после того, как необходимый вариант найден. Информационные агентства за свои «услуги» берут меньшую плату.
Пересдача снятого на короткий срок жилья с целью обмана — самый популярный способ мошенничества с арендой. На фонарных столбах, автобусных остановках и информационных щитах можно часто увидеть объявления о сдаче квартир, причём цены таких предложений бывают на порядок ниже рыночных. В данном случае схема обмана следующая: мошенник снимает квартиру на короткий срок, после чего даёт объявление. Доверчивые граждане приходят смотреть жильё. Под разными предлогами у них выпрашивается арендная плата на месяц вперёд и залог, выдаются ключи. Когда на следующий день жертвы приезжают к квартире с пожитками, они вполне могут столкнуться у входа с другими «арендаторами». Возможен и другой вариант: через некоторое время после заселения в квартиру заявляется только что «откинувшийся с зоны» «настоящий» владелец квартиры или некий «родственник» арендатора, который заявляет свои права на жилплощадь и требует, чтобы она была немедленно освобождена.
После заключения договора
Когда квартира является предметом имущественного спора , о спокойной жизни нанимателям можно не мечтать. Бывают случаи, когда с «зоны» возвращается самый настоящий брат хозяина или на пороге появляется его бывшая жена. В таком случае жильцы оказываются вовлечены в материальные споры, и виноваты в этом они сами: при аренде нужно обязательно проверить, приватизирована ли квартира и является ли её хозяин единственным собственником. В случае если квартира является собственностью муниципалитета, необходимо получить письменное разрешение о её сдаче. Без такого документа любой прописанный в ней человек имеет право запретить её сдавать. В случае если у приватизированного жилья несколько собственников, нужно получить от каждого из них письменное согласие о её сдаче в аренду.
Внезапное повышение арендной платы — нередкий способ «заработать» на жильцах. Случается, что по истечении двух - трёх месяцев владелец без каких-либо причин внезапно заявляет, что сумма аренды повышается. В данном случае он рассчитывает на то, что жильцы предпочтут заплатить лишние несколько тысяч, чем снова мучиться с поиском жилья и переездом.
Споры о своевременности выплаты арендной платы часто приводят к разрыву договора о найме. Бывают случаи, когда, получив арендную плату за месяц, владелец квартиры «внезапно» забывал об этом. «Проблемы с памятью» могут быть вызваны желанием избавиться от жильцов (ведь согласно договору выселить их можно в том случае, если они просрочат ежемесячный платёж) или просто неадекватностью владельца квартиры.
Претензии владельца к состоянию квартиры чаще всего возникают тогда, когда жилец собирается съезжать. По условиям договора, он должен сделать это за месяц, и в течение этого времени хозяин зачастую начинает предъявлять претензии к состоянию жилья. Он может внезапно забыть, что паркет был поцарапан, диван развалился, а обивка на двери была изодрана задолго до заключения договора. Чаще всего цель таких претензий — не вернуть арендатору залог.
Правила безопасной аренды
1. Искать жильё только через знакомых или с помощью профессиональных агентов.
2. Обязательно вдумчиво проверять паспорт хозяина и документы на квартиру, отдавать деньги только под расписку.
3. Составлять договор найма и акт приёма-передачи квартиры, в которых обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные арендатора и арендодателя;
- характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь, состояние износа, предметы мебели и т. д.),
- стоимость месячной арендной платы и время, в течение которого наймодатель не имеет права её увеличивать;
- права нанимателя (возможность проводить ремонт);
- права наймодателя (количество посещений хозяином квартиры, время и дни, по которым они будут проходить), сроки, в которые он может объявить о выселении жильцов.
4. Заранее обсудить все важные моменты: кто будет чинить сантехнику в случае поломки, каким образом будет производиться оплата коммунальных услуг и междугородних переговоров и т. д. Сделать это нужно даже в том случае, если хозяин ваш хороший знакомый.
Услуги риелтора стоят дорого, и не каждый может оплатить от 50% стоимости дополнительно. Что делать в таких случаях, как искать квартиру без посредников и заключить договор написано ниже.
- Поиск «в контакте». Здесь есть два варианта: в специализированных группах и в новостях. Детально рассмотрим первый. Группы создаются для того, чтобы собрать людей, интересующихся одной темой вместе. Большие тематические группы содержат море объявлений. Не стоит пренебрегать закрытыми группами. Вероятность встретить там посредника минимальная.
- Сарафанное радио. Опросив друзей, знакомых и родственников есть шанс, что вас сведут с нужным человеком. Преимуществом может быть более низкая цена и гарантия безопасности.
- Воспользуйтесь специализированными площадками в интернете. Да, придется разгребать среди посредников, но есть шанс выловить «крупную рыбу». Объявления от частного лица имеют характерный стиль письма, детальное описание жилья. Некоторые сайты имеют фильтр «частные объявления». Хороший пример «авито» — интернет-ресурс, помогающий снять квартиру без посредников.
- Воспользуйтесь дедовским методом – расклейка объявлений в желаемом районе. Чем больше листовок вы повесите, тем больше шансов. Минимальное их количество должно быть 100.
Как правильно составить договор съема жилья
Для собственной безопасности необходимо иметь письменное подтверждение взаимоотношений с собственником жилплощади. Особенно, если вы имеете дело с физлицом, а не зарегистрированным предпринимателем.
В договоре, где говориться о вашем желании снять квартиру без посредников на длительный срок, указываются следующие параметры:
- срок аренды;
- даты посещения собственником для проверки ее состояния;
- стоимость арендной платы;
- период внесения оплаты.
По желанию можно внести количество проживающих. Это рекомендуется сделать, если актуален вариант съема 2-комнатной квартиры без посредников. Необходимо иметь две копии договора. Одна остается у арендодателя, вторая – у квартиросъемщика.
Оформлять задаток при аренде разумно, когда жилье вам понравилось, но нет полной суммы для оплаты. Таким образом, вы бронируете квартиру за собой. Деньги отдаются под расписку. В ней указывается сумма задатка, срок въезда и штрафные санкции при нарушении условий.
Как не попасть в ловушку мошенников?
Снимая квартиру у частного лица, легко столкнуться с обманом.
Чтобы этого не случилось обезопасьте себя заранее.
- Никогда не давайте деньги до составления договора и получения ключей от квартиры. При передаче денег берите расписку, что владелец получил некую сумму.
- Проверьте документы: паспорт, свидетельство, подтверждающее, что арендодатель является собственником квартиры, узнайте, кто еще здесь прописан.
- Составляйте письменный договор.
Необходимо быть бдительным изначально. Мошенники знают много способов обвести вокруг пальца доверчивого человека. Одним из методов их работы есть размещение ненастоящих фотографий
Возникает подозрение, почему шикарные квартиры сдаются так дешево. Позвонив по объявлению, вам говорят, что жилье уже занято и предлагают подобрать другой вариант. Второй путь развития событий – вам предлагают устроить просмотр за небольшую сумму и оставить аванс. Чтобы проверить правдоподобность фотографий, скопируйте их ссылку и введите в поиске.
Совершая звонки и наталкиваясь на обманщиков ваш номер попадает в базу. Не удивляйтесь, если на следующий день вам позвонят из агентства с предложением подыскать хороший вариант.
Один из вариантов «развода», это пересдача жилплощади. Некоторые снимают ее посуточно, за это время находят жильцов на постоянной основе, заселяют их, берут оплату за два месяца и исчезают. Чтобы не попасться на уловка мошенников, проверяйте их право собственности. Это основное правило, чтобы снять квартиру без посредников.
Заключение
Принимаясь за поиски аренды квартиры, советуем обратиться к интернету. Это самый доступный ресурс. В нем вы найдете массу вариантов решения вашей проблемы. Недостатком, правда, есть стена из риелторов, которая не дает пробиться к настоящим владельцам. Но со временем вы научитесь отличать частные объявления от фирменных.
Обязательно подписывайте договор о съеме жилья. И не давайте никаких денег без подтверждающих документов. Убедитесь, что общаетесь с собственников квартиры, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
«Черный список арендодателей» можно найти в интернете. С ним обязательно нужно ознакомиться до того, как приступать к самостоятельному поиску жилья.
В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире.
1. По объявлению: Где искать квартиру и комнату в Москве
Гигантская база недвижимости ЦИАН не всегда лучший помощник в поисках жилья. Во-первых, большинство объявлений размещают риелторы. Это значит, что при заключении договора придётся платить не только за первый и последний месяц арендодателю, но и комиссию агенту - обычно это 100 % арендной стоимости квартиры в месяц. Во-вторых, в огромном количестве объявлений сложно ориентироваться. Мы выбрали десять популярных сервисов, а также групп в социальной сети «ВКонтакте», где тоже можно поискать жильё.
Сервисы
Сайт рассчитан на представителей нижнего сегмента среднего класса, поэтому выше 70−75 тысяч рублей в месяц цены поднимаются редко. Квартиры здесь предлагают как новые, так и вторичные. Множество предложений чрезвычайно дешёвого жилья, например, трёхкомнатная квартира за 30 тысяч рублей в месяц. Это говорит о наличии непроверенных объявлений. Администрация Avito предупреждает пользователей о возможном присутствии мошенников и рекомендует не верить объявлениям с заниженной ценой хорошей квартиры. Большинство предложений на Avito исходит от агентств, однако есть и объявления от частных лиц.
Это = агрегатор, который собирает предложения со всего интернета. Большинство предложений с Cian.ru , на который по-честному дана ссылка внизу каждого мини-поста. Предложения размещаются здесь исключительно агентствами. Одним кликом мыши пользователь перемещается на сайт, где изначально было размещено объявление, и может посмотреть как фотографии понравившегося ему варианта, так и телефон риелтора.
На сайте присутствует огромное количество предложений от агентств, а также непроверенных объявлений, обещающих дёшево снять чуть ли элитное жильё: однушку с евроремонтом в хорошем районе за 16 тысяч рублей в месяц или же трёхкомнатную с теми же показателями за 29. Случаи мошенничества на сайте обсуждаются пользователями интернета.
На сайте есть премодерация, все объявления проверяются, об этом говорится на главной странице. Доступ к контенту платный - 399 рублей. Здесь нет подозрительно низких или зашкаливающе высоких цен. Предлагаются ухоженные, чистые квартиры со всем необходимым: холодильником, телефоном, телевизором и интернетом. Объявления размещают собственники, риелторов просят не беспокоиться.
Посмотреть базы сайта онлайн нельзя, их необходимо скачивать, предварительно зарегистрировавшись с помощью номера телефона, на который впоследствии приходит СМС с кодом. Чтобы просматривать обновления в базе, нужно оформить подписку на сайт, которая стоит 15 тысяч рублей в месяц. Это кажется совершенно бессмысленным, учитывая то, что все объявления с сайта автоматически публикуются на сайтах «Из рук в руки», «Яндекс.Недвижимость» и на множестве других подобных.
На Winner работают исключительно агенты, что предполагает депозит, а также выплату стопроцентной стоимости квартиры за месяц агентству в виде комиссии. Здесь также присутствует множество объявлений с подозрительно низкими ценами на квартиры, что говорит о возможном мошенничестве.
Группы в соцсетях
Группа вялая, дискуссий под объявлениями практически не ведётся. Периодически мелькают лайки под постами категории «сдаю», в то время как на «ищу» или «сниму» участники группы не реагируют вовсе. Однако, несмотря на невысокий уровень дискуссии, динамика размещения объявлений в ней весьма неплохая. Плюс - предложения об аренде квартир исходят от собственников.
Самая многочисленная по количеству предложений группа в этом сегменте. Она работает в режиме нон-стоп без обеда и выходных. Кроме ищущих квартиру, здесь множество тех, кто ищет соседа - примерно 10−12 % от предлагающих жильё. Некоторые используют группу в качестве сайта знакомств и пытаются решить сразу две проблемы - и с жильём, и с личной жизнью.
Среди сдающих жильё есть агенты. Некоторые из них открытые (дают ссылки на изначальный сайт), другие - скрытые (от своего имени публикуют множество разных вариантов аренды квартир).
Несмотря на то, что группа очень активная и не прекращает работу практически ни на минуту, дискуссия под постами тоже почти не ведётся. Участники предпочитают общение в личных сообщениях.
В отличие от других групп этого сегмента, здесь предложение превышает спрос. Практически все объявления о сдаче квартир исходят непосредственно от собственников. Количество агентов здесь минимальное. Объявления сопровождаются большим количеством фотографий, предложение очень наглядное. Как и во всех группах подобного типа, дискуссия под постами практически не ведётся.
Группа является продолжением сайта FriendRent.ru , который работает по принципу сарафанного радио: знакомые знакомых ищут жильё через знакомых других знакомых. Агентов здесь просят не беспокоить ни себя, ни других. Сайт обладает собственной базой объявлений и удобным функционалом, так что искать комнату или квартиру можно не только в соцсети.
В основном здесь публикуют объявления собственники жилья, агентов почти нет. Об отсутствии агентов в группе говорит намерение людей сотрудничать без депозитов и залогов. Кроме тех, кто хочет сдать или снять жильё, здесь также часто разыскивают соседей - 13−14 % от всех сдающих.
Свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена - все это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье, сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток за три месяца вперед. Сайт "РИА Недвижимость " собрал пять советов экспертов, которые позволят вам узнать о тонкостях аренды и не остаться с носом, да к тому же и на улице.
Проверьте документы на квартиру
Существует несколько видов мошеннических действий со стороны наймодателей, о которых нужно помнить всем тем, кто пребывает в поиске съемного жилья .
Например, рассказывает руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Мария Баскова, в арендных отношениях имеет место быть такое явление, как субаренда жилья - когда наниматель пересдает квартиру третьим лицам, разумеется, не ставя в известность владельца. По словам собеседницы агентства, в данном случае мошенник снимает квартиру посуточно, скажем, дней на семь. За это время он успевает пересдать ее нескольким нанимателям по цене значительно ниже рыночной, но, получив при этом предоплату за несколько месяцев, скрывается. Несостоявшиеся же наниматели квартиры остаются и без денег, и без жилья.
Средства "самозащиты" в данном случае довольно банальны и просты. Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги, убедитесь, что квартира принадлежит собственнику, настаивает старший юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической фирмы "Клифф" Вадим Черданцев. "Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или (Росреестр), оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин", - объясняет юрист.
При найме квартиры наниматель имеет право также требовать у хозяина паспорт, и, проверив документы на квартиру, заключить с собственником квартиры договор найма, в котором должны быть прописаны основные пожелания, требования и обязанности сторон, добавляет Баскова. Ну и, конечно, отдавать деньги нужно только под расписку, подчеркивает она.
Как правильно оформить договор аренды жилья. Совет >>>
Укажите срок аренды в договоре
"В весенне-летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир, встречаются собственники, которые выдают сдачу своей сезонной квартиры, за квартиру, которая сдается на длительный срок. В итоге наниматель вынужден через несколько месяцев снова искать себе жилье и переезжать", - приводит Баскова еще один пример обмана квартиросъемщика.
Для того, чтобы избежать подобной неприятной ситуации, нужно сразу настаивать на заключении договора в письменной форме с указанием сроков найма.
Кстати, отмечает Черданцев, если в договоре найма срок не отражен, он считается заключенным на пять лет. После заключения договора собственник уже не сможет просто так выгнать нанимателя и расторгнуть договор. В случае каких-то разногласий между сторонами, договор расторгается только в судебном порядке, уточняет юрист.
Не ходите на осмотр квартиры в одиночку
Будьте дружелюбны, но держите дистанцию с хозяином
Что касается поведения нанимателя, то, по мнению Басковой, не надо ничего придумывать или специально подстраиваться под наймодателя, главное быть спокойным и дружелюбным. "Никогда не реагируйте бурно на возможные изменения в цене или сроках аренды, если правильно и спокойно построить беседу, то результат, как правило, будет в вашу пользу", - убеждена Баскова.
Гуцу же советует нанимателю относиться к съемной квартире, как к своей, не бояться прибить полку или вызвать лишний раз сантехника. А вот чего не надо точно, по ее мнению, так это излишнего внимания, чаепитий и подарков хозяину квартиры. Как и в любом деле, в арендных отношениях важно показать себя ответственным, старательным, с хорошей памятью, но при этом "держать дистанцию", замечает риелтор.
